Сдавать квартиру в аренду не так просто, как может показаться. Жильцы могут задерживать ежемесячную плату, портить мебель и ремонт, который стоит сегодня недешево, устраивать шумные тусовки и мешать соседям, отказываться выселяться, мотивируя тем, что у них несовершеннолетние дети и их нельзя выставить на улицу. И это еще не самое худшее, что может случиться.
Разбираемся, как выбрать будущего арендатора и что необходимо сделать перед сдачей, чтобы потом не пришлось пожалеть.
Идеальные арендаторы – госслужащие и семейные
Не только арендаторы смотрят и выбирают квартиры, любой арендодатель или риэлтор проводит «кастинг» жильцов – выбирает самого лучшего и надежного. Конечно, за один просмотр квартиры и короткий разговор все о человеке узнать невозможно, но кое-что важное можно выяснить «на берегу».
Первый вопрос, который опытный агент задает арендатору – «где и кем вы работаете?» Это важно с позиции оценки постоянной платежеспособности. Если человек творческой профессии, «свободный художник», трудится сдельно, нужно быть готовым к задержке арендной платы. И наоборот, многие арендодатели предпочитают банковских, муниципальных и госслужащих, потому что они всегда вовремя получают зарплату.
Если раньше арендодатели негативно относились к одиноким мужчинам и девушкам (от мужчины непонятно, что ждать, а девушка может выйти замуж и родить), то сегодня в мегаполисе одиночество не клеймо и не приговор. Такой арендатор многими рассматривается как вполне хороший вариант.
– Тяжелее снять квартиру одинокой женщине с ребенком, – объясняет Дымова. – Тут играют роль межличностные отношения: если она не сможет платить, арендодателю трудно будет выставить такую семью на улицу: люди же не звери, жалеют детей. Намного лучше сдаются квартиры семейным парам.
Если у семейной пары есть дети, то нужно быть готовым к изрисованным и ободранным обоям, сломанному дивану и другим неприятным мелочам и, как следствие, к косметическому ремонту и замене части мебели. Причем, по словам эксперта, не так важно, сколько в семье детей – один или трое, – на амортизацию квартиры это никак не влияет.
Многие арендодатели не рассматривают в качестве жильцов студентов. Может, конечно, повезти и попасться тихий и аккуратный учащийся, но выше шансы, что в квартире будут собираться шумные компании и в адрес владельца полетят жалобы от соседей.
Договор найма дороже денег
Вы можете провести «кастинг» и даже навести справки о человеке, но в итоге нарваться на недобропорядочного арендатора. Гарантий здесь нет и быть не может, поэтому, советует риэлтор, всегда составляйте договор найма. Его можно составить всего на 11 месяцев и даже на полгода, чтобы не регистрировать – так делает большинство арендодателей, и прописать в нем все нюансы. Если вы боитесь за ремонт и мебель, сделайте опись имущества, не забудьте приложить фото, и пропишите санкции в случае порчи имущества и мебели. Всегда берите с арендаторов страховой депозит. Если это квартира эконом-класса, он составляет 100% арендной платы, если это бизнес-класс (квартира за 200-250 тысяч рублей в месяц), он может составлять и две арендные ставки, то есть до полумиллиона рублей.
– Обычно люди хотят вернуть свои деньги и стараются не портить чужое имущество, – отмечает Юлия Дымова.
В договоре вы можете также прописать условия форс-мажорного выселения жильца: шумные вечеринки, задержку платы, грязь в квартире и т.д.
Правило хорошего хозяина: посещать квартиру раз в месяц
– Сдача квартиры в аренду это по сути мини-бизнес и люди часто об этом забывают. Бизнес необходимо контролировать. Независимо от того, каким бы милым вам ни казался арендатор, квартиру необходимо посещать и проверять раз в месяц особенно в начальный период, – предупреждает Юлия Дымова.
Если хозяин не будет проявлять интереса, квартиру элементарно могут сдать в субаренду, заселив туда десяток мигрантов, или не убираться в ней и превратить в грязный бомжатник. Посещение квартиры раз в месяц также можно прописать в договоре.
